수도권 남부 3세대 아파트 훑어보기

Category: life 08 Sep 2023

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https://blog.naver.com/owen_investor/223198361275 지난 번… 저출산이라 부동산이 끝난게 아니라, 저출산이라 가계 구매력이 높아져 부동산가격이 오른 건 … blog.naver.com 이즘 부동산에 대한 생각들을 정리해보고 있다. 요약하자면 아래와 같음.

1. 늦은 결혼과 저출산 문화로 인해 가계 소득이 늘었다. 심지어 고소득일수록 출산율이 낮음..

2. 늘어난 소득에 비례해 사치재 소비가 늘어난 것과 함께 주거상품성(주거서비스-전월세 포함)의 소비도 같이 커졌다. 금방 매매든 전세든 월세든 신축이 제공해주는 것에 훨씬 많은 돈을 쓴다는 것

3. 아파트의 세대변화(3세대아파트 - 아파트의 브랜드화, 차없는 단지, 커뮤니티 시설, 공원같은 조경), 방금 주거상품성의 변화가 신축아파트로 쏠림을 만들었고, 이것이 지난 상승장의 핵심.. ​ 결론은 버금 세대 상승장이 오려면 4세대 아파트(무엇인지 모를 그것)이 나오면서

시재 아파트 가격의 상단을 툭툭쳐주고 소비자가 자네 값을 받아줘야함. 근데 미처 그게 뭐지 모른다. ​ 그러면 신축 위주의 그쪽 장세에서 지아비 싼 아파트는 무엇인가?하면…

3세대 아파트의 초창기가 아닐까..?하는 생각이 듦. 왜냐하면 신축빨은 빠졌지만, 조금만 수리하면 홍수 신축과 유사한 상품성을 만들 생령 있으니까. 몹시 세대가 다른 정도는 아니니까…

​ 수도권 마 위주로 빠르게 훑어봅시다. ​ -호갱노노 필터링 기준 ①30평대 ②2012년식 이후~ (기준 없음. 내 생각임) ③10억 이내 ​ 2012년식 이후를 고른 이유는 지상에 차가 다니는지 필터링하고 싶기 때문이었는데..

누구 곳은 2009년식도 차가 안다니고, 아무아무 곳은 신축임에도 다니니 필터를 걸 방법이 없다. ​ 감판 눈에띄는 곳 -망포역 아랫쪽 한양수자인(2012)/sk뷰(2016)~서천마을(2016) -용인 흥덕지구 일대(2010년전후) - 차없는 단지가 곳곳에 있다. 초중이 있는 우미린 아델리움

-용인 성복동/신봉동일대(2010~2015년) -북수원 SK스카이뷰(2013년)

1. 하남 미사 (9~10억) 여기 노 이렇게 빠졌지? 2015~17년에 수두룩이 입주한 하남미사. 동네 스타필드도 있고 코스트코도 있고… 직장이 중간 동쪽이라면 이만한 주거상품성 갖춘 광장 제대로 없다. 익금 가격에.. 오호.. ​
2. 하남 감일 및 북위례 갈래 (9~10억) 여기도 더없이 겸손해진 가격. 5호선 오래 이슈로 분양당시 시끌시끌했던 거여마천 하남감일.. 아울러 북위례 일부도 10억미만으로 뜨는데 들어가보면 직거래라 실상 이값은 아닐듯 ​
3. 구성남 힐스테이트 수원파크포레 (8~9억) 형씨 유명한 금빛그랑메종도 있고… 여기도 8억대 가격이다. 초신축도 있고 2012~13연식인 신흥역세권 아파트들도 있다.

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1. 접사 지역 (8~10억) 여긴 초신축들은 앞서 10억이 넘었고… 수지에서 조금 애매한입지인 곳들은 상금 10억 미만이다. 워낙 신봉동, 성복동쪽은 용서고속도로와는 가깝지만 역은 머니까. ​
2. 상현역 밑바닥 (8억) 몰래 비선호(?)쪽.. 줄거리 상현 광교 이동네는 기본적으로 학군지에 대한 수요가 강할텐데, 네년 수요를 못받는 단지들인가. 광교마을 40단지/45단지는 LH라 왠지 단지에 차다닐 것 같고.. 포레나광교상현은 남의집조상뷰니까. ​
3. 기흥역 평면 (8억) 우주의 기운이 통하던 기흥역일대도 겸손해진 가격. 고속도로타고 지나가면 으리으리해보이는 신흥덕롯데캐슬레이시티는 6억대.

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1. 흥덕역(예정) 일대 (6~8억) 여긴 2009년 입주부터 있어서 연식이 애매하다. 가격이 궁금해서 필터를 더 넓게 잡아봄. 이마트 인근으로 인덕원동탄선 흥덕역이 예정되어 있다. 살기는 아주 좋은 편이지..

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1. 망포 서천 영통 일대

여긴 3군데가 서토 다른 동네인데 -아이파크시티(2012) 초품아지만 선호되지 않고 하늘채(2021) 학교가 없어 선호되지 않는 아쉬운 입지.. -망포 신축단지들 : 힐스테이트영통 10억, 아이파크캐슬 1/2단지는 8~9억, 그외는 7~8억 수준. 수원에서 신축 몰려있는 곳은 여기뿐일 듯. 초등학교가 갖추어져있으니 신혼부부에게 인기가 많겠다. -서천마을 : 여긴 용인이지아마? 힐스테이트 서천(2016년) 7억. 초중이 있으니 부군 인기많을 듯. 신동탄포레자이는 다시 화성이다.

영통한양수자인에듀파크(2012), 영통sk뷰(2016), 소형평수 위주인 영통e편한세상2차도 있다. 나도 시고로 아파트가 있는 걸 처음알았으니 이윤 발단 아파트들이 어찌 외면받고 있는 것일까. 무론 그렇다고 싸진 않다. 내가 몰랐을 뿐… 시장은 정확하니까… ​

1. 수원역 밑바닥 재개발 요즈음 재개발단지들 수원역푸르지오자이 힐스테이트푸르지오수원 매교역푸르지오뷰 수원센트럴아이파크자이… 재개발의 한계가 명확한 단지긴 하다. 34평 8억대. 그외 해모로나 센트럴어반 이쪽은 오로지 상품성이 어찌 떨어진다. 3세대라하긴 뭣함.. ​
2. 동탄2신도시 2015년~18년 입주 폭탄이었던 동탄2신도시. 너희 중에서도 동탄역권역… 연식과 입주물량 생각하면 정말 좋은가격이어야하나 반도체 뭐시기때문인가 10억이 되어있다. 역세권도 아닌 호수쪽마저 10억에 가까운 가격… 이돈이면 (직장이 서울이라면) 미사가 낫지 않나…? ​
3. 화성 봉담 5억대.. 확장까지하면 6억대에 분양한 동화지구… 가격이 여북 형성될런지? 동탄의 상승 도움을 받으려나? ​
4. 수원 호매실 여기도 신분당선 연장을 타고 호반써밋 이쪽은 10억돌파하고 그랬었는데. 전투기 소음만 아니면 신분당선도 생기고 좋은 동네인데… 전투기 소음 생각보다 안심하려나? 고속도로 기준으로 서쪽은 신도시처럼 상권도 고대 갖춰져있는 편임. ​
5. 북수원 의왕역 동쪽 북수원의 랜드마크 sk스카이뷰도 8억 미만으로 가격이 겸손해졌다. 지구 상품성이 정말 좋았던 걸로 기억함.. 의왕역세권이라기엔 애매하지만 의왕역GTX확정과 나란히 시끌시끌했던 의왕역푸르지오 아파트도 있고.

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1. 인덕원 호계동 일대 편시 세상의 중심에서 인덕원을 외치던 곳은 어쨌든지 두자릿수인가보다. 백운호수 주변을 개발한 효성해링턴아파트들도 8억대로 겸손해졌다. 어바인퍼스트과 평더아는 사뭇 10억이다. 음… 비싸다. ​
2. 안양역 일대 메가트리아와 시엘포레자이도 8억대.

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1. 군포 삼성마을 군포 송정지구 살기는 정말 좋은 삼성마을과 송정지구… 가격도 더없이 착해졌다. 송정지구는 미분양이 어지간히 길었던 걸로 기억하는데.. 그래도 의왕역과 3기신도시영향때문에 아직도 6억대 가격인가보다. ​
2. 시흥 목감 하여간에 6억 전후. 노객 주변이 요럭조럭 만분 정비되어져있어 살기는 진짬 좋아보이더라. ​
3. 시흥 장현 장현도령… 환경대비 시세를 잘받는다고 생각하는 위치 사이 하나. 더블역세권이라기엔 시청역이 약간 먼데… 내가 월판선을 많이 무시하나? 34평 7억대 ​
4. 시흥 은계 부천이나 구로쪽 출퇴근이라면 바깥주인 가까운 신도시일까? 은계지구는 5억대도 매수가능할 것 같고.. 시센푸는 그래도 역세권이라고 8억대다. 8억이면 미사.. ​
5. 부천 옥길 및 범박 스타필드가 있는 줄도 곧바로 모르는 부천스타필드시티를 품은 호반베르디움이 39평 바로미터 8.4억. 자이는 7억대.

일루미스테이트는 얼마하려나? 게다가 생각보다 시세가 좋다. 전세가랑 같이 함 봐야되나. ​

1. 중앙 향동 여기 서울임.. 부천역곡역이 첫째 가깝지만. 오랫동안 집알아볼때 거래가 안되서 몰랐는데 이때 8억대 가격이낙보다. 6.5억은 증여성일것 같고.. 서울이지만 부천생활권인 소규모 택지지구. ​
2. 인천 서창 인천사람들도 관심없는 인천 서창지구. 34평 4억대. 근래 이돈줘도 이집짓기 힘들긴 하니까.. ​
3. 인천 논현

여기도 2009년식이었구나.. 지구 상품성은 참 좋았던 인천 논현. 34평 5억 수준. 서창보다 조금더 비싼데 그돈이면 논현이 낫긴 하다. 이쪽이 직장이라면 가성비 제일 좋은 지역이 아닐까? ​

1. 시흥 배곧 여기도 10억짜리가 있었지아마? 가격이 정말정말정말 겸손해져있다. 직장이 이근처라면 여기 가문 좋은데? 아직 6억미만이 많다. 굳이 SK뷰살면서 바다봐서 뭐하게? 예쁘지도 않은 바다… 2018년식 전후 이때부터가 본격 3세대아파트가 자리잡았음. 연식과 금액 첫째 좋다. 직장만 근처라면 ​
2. 안산 초지역 교통이 좋아 다른 아쉬운 점을 캐리해주는 초지역 일대. 역세권 단지들은 8억. 비역세권은 6억. 일절 역도 없는 배곧 6억 vs 멀지만 역이 있는 초지 6억. 배곧도 안산사람들이 이주해간거니깐… ​
3. 안산 고잔 중앙역 일대 안산 최선호지 국평 8억대. 파크푸르지오는 호위호 여기 끼는지 아직도 잘모르겠지만… 안산은 외국인과 소셜믹스가 심한 곳과 그렇지 않은 곳..의 가격차이가 큰 것 같음. ​
4. 안산 그랑시티 자이 및 화성 송산 배곧의 가격이 떠오르는 6억 전후. 그랑시티자이는 1억정도 한층 비싸다. 이젠 도시개발이 완료되어 살기는 진실로 좋다. 곧바로 살기는 진짜로 좋다했던… 군포송정지구도 6억대였는데. 여긴 신안산선 영향이 있어 비슷한 가격일까. 애초에 군포보단 안산인구가 많긴 해서 그런걸까. ​
5. 화성 남양 인천 서창이 4억대… 화성 남양도 4억대… 알다가도 모를 것이 부동산 가격이다. ​